Aktuell

Im nachstehenden Artikel widmen sich sms.law Head of Real Estate Markus Dax und Rechtsanwältin Anna Woschitz im Zusammenhang mit einer neuen OGH-Entscheidung dem Thema der Wertsicherungsklauseln:

Eine OGH-Entscheidung sorgt für Aufsehen: Wertsicherungsklauseln unwirksam?

Eine Klage der Arbeiterkammer gegen Mietvertragsklauseln führte dazu, dass sich der OGH in der Entscheidung 2 Ob 36/23t mit der Prüfung der Wirksamkeit von diversen Mietvertragsklauseln („AGB-Klauseln“) zu beschäftigen hatte. Eine dieser Klauseln betraf die Wertsicherungsklausel und lautete wie folgt: „Der Netto Mietzins von € […] wird auf den vom österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Index der Verbraucherpreise 1976 wertbezogen. Sollte dieser Index nicht verlautbart werden, gilt jener als Grundlage für die Wertsicherung, der diesem Index am meisten entspricht.“

Unwirksamkeit dieser Klausel

Diese Klausel erachtete der OGH aufgrund des Verstoßes gegen das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) für unwirksam. Nach Ansicht des OGH verstößt diese Klausel einerseits gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG, weil diese Klausel keine näheren Bestimmungen betreffend den Nachfolgeindex enthalte, insbesondere keine näheren Bestimmungen dazu, nach welchen Kriterien zu beurteilen sei, welcher Index dem Verbraucherpreisindex „am meisten entspricht“; wer dies beurteilt und dadurch unklar bleibe, welcher Wertmesser maßgeblich sein soll. 

Anderseits verstößt diese Klausel nach Ansicht des OGH auch gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, weil auch eine Mietzinserhöhung bereits in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss eintreten könnte.

Diese OGH-Entscheidung bezieht sich nicht auf B2B-Mietverträge, sondern auf Mietverträge, die dem KSchG unterliegen (sohin, wenn eine Vertragspartei Unternehmer und die andere Vertragspartei Verbraucher ist, was bei Mietverträgen häufig der Fall ist).

Auswirkungen dieser OGH-Entscheidung?

Die Auswirkungen dieser Entscheidung bleiben unseres Erachtens unklar, insbesondere dahingehend, ob nun die gesamte Wertsicherungsklausel nichtig ist (sohin auch die Wertsicherung nach dem VPI 1976); oder diese Wertsicherungsklausel getrennt zu betrachten ist, sohin die Klausel zu trennen ist einerseits in den Bereich, der sich ausdrücklich auf die Wertsicherung nach dem VPI 1976 bezieht und andererseits in den Bereich des Nachfolgeindex, und nur dieser unbestimmte Nachfolgeindex, nicht jedoch der oben erwähnte Bereich, der sich ausdrücklich auf die Wertsicherung nach dem VPI 1976 bezieht, unwirksam ist.

Unseres Erachtens ist durchaus argumentierbar, dass nicht die gesamte Klausel unwirksam ist, sondern diese Klausel zu trennen ist (i) in die Klausel, die sich ausdrücklich auf die Wertsicherung nach dem VPI 1976 stützt und diese Klausel wirksam ist (weil sie den Voraussetzungen des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG entspricht: sachliche Rechtfertigung, Zweiseitigkeit, Festlegung im Vertrag und Unabhängigkeit vom Willen des Unternehmers) sowie (ii) in die Klausel des Nachfolgeindex und nur dieser Nachfolgeindex unwirksam ist, weil er unbestimmt formuliert wurde und dadurch gegen das KSchG verstößt. 

Die OGH-Entscheidung ging jedoch nicht darauf ein, ob die Klausel getrennt werden kann oder nicht.

Weiters ist darauf hinzuweisen, dass der OGH in dieser Entscheidung – wie bereits in einer OGH-Entscheidung aus dem Jahr 2019 – auch festhielt, dass Wertsicherungen des Mietzinses grundsätzlich zulässig sind.

Diese OGH-Entscheidung führt nicht dazu, dass jegliche Klauseln eines Nachfolgeindex unzulässig sind. Sofern die Voraussetzungen der sachlichen Rechtfertigung, Zweiseitigkeit, Festlegung im Vertrag und Unabhängigkeit vom Willen des Unternehmers vorliegen, sind auch Klauseln eines Nachfolgeindex rechtswirksam.

Abschließend weisen wir aber trotzdem auf die aktuelle Entscheidung des EuGH (C-625/21, „Gupfinger“) hin, in welcher der EuGH aussprach, dass eine missbräuchliche Klausel gegenüber Verbrauchern gänzlich und nicht nur hinsichtlich des rechtswidrigen Teils nichtig und sohin unwirksam ist. In dieser Entscheidung ging es aber nicht um Wertsicherungsklauseln, sondern um eine Schadenersatzklausel im Zusammenhang mit einen unberechtigten Rücktritt des Käufers vom Kauf einer Einbauküche. Der EuGH erachtet diese Schadenersatzklausel als unteilbar und als Ganzes für nichtig. 

Unseres Erachtens kann diese EuGH-Entscheidung nicht 1:1 auf die OGH-Entscheidung betreffend die Wertsicherungsklausel angewendet werden, weil nicht klar ist und in der OGH-Entscheidung nicht ausgesprochen wurde, ob die Wertsicherungsklausel teilbar ist.

Zusammengefasst bleibt es sohin abzuwarten, wie weitere OGH-Entscheidungen zu diesem Thema lauten werden und welche Auswirkungen diese Entscheidung bzw. zukünftige Entscheidungen tatsächlich haben werden.

Wichtig wird es sein, Wertsicherungsklauseln, insbesondere auch den Nachfolgeindex, konkret zu formulieren.

___________________________________________________________________________

Für allfällige Fragen steht Ihnen unser sms.law Real Estate Team gerne zur Verfügung! Simply mail to: realestate@sms.law