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Im nachstehenden Artikel geben sms.law Head of Real Estate Markus Dax und Rechtsanwältin Anna Woschitz einen Überblick über die wichtigsten Punkte zu Betriebskosten bei Mietwohnungen.

Es gibt unterschiedliche Regelungen zu Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben (in der Folge kurz „Betriebskosten“ genannt) für einerseits Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) und andererseits für Wohnungen im Teilanwendungsbereich bzw. außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG. Die §§ 21 – 23 MRG gelten nur für Mietverhältnisse im Vollanwendungsbereich des MRG. Im Teilanwendungsbereich und Vollausnahmebereich des MRG gelten diese Bestimmungen nur, wenn diese Bestimmungen ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden.

Für Wohnungen, die im Vollanwendungsbereich des MRG liegen, regelt die § 21 MRG abschließend, welche Betriebskosten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden dürfen (andere Kosten dürfen dem Mieter nicht als Betriebskosten verrechnet werden). Dazu gehören beispielsweise Kosten für die Versorgung des Hauses mit Wasser aus einer öffentlichen Wasserleitung, Abwasser, Müllabfuhr, Rauchfangkehrung, Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Gebäudes und angemessene Versicherungen (wie zB Feuerversicherung, Haftpflichtversicherung, Leitungswasserschäden).

Die Betriebskosten können entweder durch Jahrespauschalverrechnung (§ 21 Abs. 3 MRG) oder durch Einzelvorschreibung (§ 21 Abs. 4 MRG) verrechnet werden. In der Praxis wird meist die Jahrespauschalverrechnung vorgenommen.

Bei der Jahrespauschalverrechnung verrechnet der Vermieter dem Mieter zu jedem Zinstermin (üblicherweise daher monatlich) einen gleichbleibenden Teilbetrag zur Deckung der im Laufe eines Jahres fällig werdenden Betriebskosten. Bei diesem Teilbetrag handelt es sich um einen selbständig gesetzlichen Mietzinsbestandteil und wird dieser ohne Rücksicht auf eine spätere Abrechnung vom Mieter geschuldet.

Woran werden die A-Konto-Beträge gemessen?

Der Vermieter hat für die Bemessung der Teilbeträge den Gesamtbetrag der Betriebskosten des Vorjahres heranzuziehen, um dann das Jahreszwölftel zu ermitteln, welches er dem Mieter monatlich als Pauschalbetrag vorschreibt. Der Vermieter darf dabei den Gesamtbetrag der Betriebskosten des Vorjahres um maximal 10% überschreiten (sofern es zur Erhöhung von Betriebskosten gekommen ist).

Wann erfolgt die Abrechnung?

Bei der Jahresabrechnung hat der Vermieter die tatsächlichen im Laufe des Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebskosten spätestens zum 30.06. des nachfolgenden Jahres abzurechnen.

Diese Abrechnung ist auch an einer geeigneten Stelle im Haus aufzulegen. Zusätzlich muss der Vermieter dem Mieter Einsicht in die Belege gewähren. Der Mieter ist berechtigt – auf seine Kosten – von der Abrechnung und/oder den Belegen – grundsätzlich binnen 6 Monaten nach Auflage der Abrechnung – Kopien zu verlangen.

Guthaben und Nachzahlung

Wenn sich aus der Abrechnung ein Guthaben ergibt, hat der Vermieter dieses Guthaben dem Mieter zurückzuerstatten, und zwar zum übernächsten Zinstermin. Kommt es hingegen zu einem Fehlbetrag, muss der Mieter diesen Fehlbetrag zum übernächsten Zinstermin entrichten.

Überprüfung der Betriebskostenabrechnung

Das MRG enthält zwar keine Form- oder Inhaltsvorschriften einer Abrechnung, jedoch hat die Judikatur Anforderungen für eine ordnungsgemäße Abrechnung geschaffen. Die Betriebskostenabrechnung hat insbesondere eine übersichtliche, entsprechend aufgegliederte Verzeichnung der im abgerechneten Kalenderjahr dem Vermieter gegenüber fällig gewordenen Bewirtschaftungskosten zu enthalten, die für einen durchschnittlichen Mieter des Hauses nachvollziehbar ist. Weiters muss durch die jeweilige Bezeichnung der dazugehörigen Belege eine Kontrolle ermöglicht werden.

Der Mieter ist berechtigt – längstens innerhalb von 3 Jahren ab der Legung der ordnungsgemäßen Abrechnung – die Betriebskosten zu prüfen und allfällige nicht berechtigte Kosten zurückzufordern.

Einzelvorschreibung

Wird nicht die Jahrespauschalverrechnung vereinbart, kann der Vermieter die Betriebskosten im Wege der Einzelvorschreibung vom Mieter einheben, wobei dies für den Vermieter meist mit Mehraufwand verbunden ist. Bei der Einzelvorschreibung (§ 21 Abs 4 MRG) muss der Mieter seinen Anteil an den Betriebskosten zum jeweiligen Monatsersten bezahlen, sofern ihm der Vermieter die Betriebskosten unter Vorlage der Rechnungsbelege spätestens drei Tage vorher nachweist.

Teilanwendung und Vollausnahme MRG

Sofern in Mietverträgen, die dem Teilanwendungsbereich oder Vollausnahmebereich des MRG unterliegen, § 21 MRG nicht ausdrücklich vereinbart wird, gilt er für solche Mietverträge nicht und gibt es daher diesbezüglich keine gesetzliche Bestimmung für die Betriebskostenabrechnung oder betreffend taxativ aufgezählte Betriebskosten.

Für solche Mietverhältnisse sieht nur § 1099 ABGB vor, dass der Vermieter die Betriebsosten zu tragen hat. Da diese Bestimmung nicht zwingend ist, wird sie in der Praxis in den Mietverträgen meist abbedungen und der Mieter zur Tragung der Betriebskosten vertraglich verpflichtet.

Um die Betriebskosten auf den Mieter zu überwälzen, bedarf es daher einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter. Bei der Formulierung dieser Klausel ist es wichtig darauf zu achten, ob einerseits das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) zur Anwendung kommt und andererseits, dass es sich um keine gröbliche Benachteiligung iSd § 879 ABGB handelt. Wird die Klausel der Überwälzung zu allgemein oder zu weit formuliert, besteht die Gefahr, dass diese Klausel nicht rechtswirksam ist und als Folge der Unwirksamkeit die gesetzlichen Bestimmungen, sohin § 1099 ABGB, anwendbar wären.

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