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Im nachstehenden Artikel gibt sms.law Real Estate Rechtsanwältin Anna Woschitz einen Überblick über die wichtigsten Punkte, welche es beim Erwerb einer Immobilie zu beachten gibt.

1. Was muss man (privater Endkonsument) aus rein rechtlicher Sicht beim Kauf einer Immobilie alles beachten?

Rechtswirksames Kaufanbot

Was einigen Käufern nicht bewusst, aber jedenfalls wichtig zu wissen ist, dass das Kaufanbot bereits rechtswirksam ist, sobald es vom Käufer und Verkäufer unterfertigt ist, sofern kein Vorbehalt in das Kaufanbot aufgenommen wird. Die Konsequenz ist, dass ein wirksamer Vertrag zustande gekommen ist und daher sowohl der Verkäufer als auch der Käufer an das Kaufanbot gebunden sind. Möchte man dies verhindern, so muss in das Kaufanbot ein Vorbehalt aufgenommen werden, wie zB der Vorbehalt des Vorliegens einer fixen Finanzierungszusage.

Eigentumserwerb

Der Käufer wird nicht bereits mit der Unterfertigung des Kaufvertrages Eigentümer einer Immobilie, sondern erst (i) mit Unterfertigung des gültigen Kaufvertrages und (ii) mit der Einverleibung des Eigentumsrechtes des Käufers im Grundbuch.

Kosten

Neben dem Kaufpreis fallen auch weitere Kosten (insbesondere Steuern und Gebühren) im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie an, die in der Regel vom Käufer zu tragen sind wie insbesondere:

• Grunderwerbsteuer (3,5% von der Gegenleistung, das ist meist der Kaufpreis);
• gerichtliche Eintragungsgebühr (1,1% von der Gegenleistung, das ist meist der Kaufpreis);
• Maklerprovision, sofern ein Makler involviert ist (abhängig von der Vereinbarung mit dem Makler, meist 3% vom Kaufpreis);
• Vertragserrichtungskosten (es wird meist – abhängig vom Kaufpreis – eine Pauschale vereinbart);
• Beglaubigungsgebühren des Notars (abhängig vom Kaufpreis).

 

Grundbuch

Ein Käufer sollte jedenfalls bereits vor der Unterfertigung des Kaufanbotes einen aktuellen Grundbuchauszug einholen und genau durchsehen. Dadurch kann der Käufer insbesondere sehen, ob der Verkäufer auch tatsächlich der grundbücherliche Eigentümer ist (sollten zB im B-Blatt des Grundbuches zwei Eigentümer stehen, müssen auch beide das Kaufanbot unterfertigen, damit es rechtswirksam wird) und ob Belastungen im Grundbuch eingetragen sind (wie zB Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote, etc).

Außerbücherliche Belastungen

Es ist aber durchaus möglich, dass neben bücherlichen Belastungen (= Belastungen, die im Grundbuch eingetragen sind) auch außerbücherliche Belastungen bestehen, sohin Belastungen, die nicht im Grundbuch eingetragen sind. Der Käufer sollte daher jedenfalls den Verkäufer und den Makler fragen, ob außerbücherliche Lasten bestehen.

Ausländergrundverkehr

Österreichische Staatsbürger, EU- bzw- EWR-Bürger und Schweizer Staatsbürger benötigen für den Erwerb einer Wohnimmobilie keine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde. Drittstaatsangehörige benötigen hingegen grundsätzlich eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde. Achtung: Pro Bundesland gibt es dazu eigene Vorschriften, insbesondere betreffend die Genehmigungsvoraussetzungen (pro Bundesland gilt ein eigenes Grundverkehrsgesetz, in Wien zB ist es das „Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz“, in Niederösterreich das „NÖ Grundverkehrsgesetz 2007“ oder im Burgenland das „Burgenländische Grundverkehrsgesetz 2007“).

Wohnung bestandfrei?

Es ist zu empfehlen, den Verkäufer zu fragen, ob die Wohnung bestandfrei ist. Wäre die Wohnung nicht bestandfrei, würde der Käufer in den Mietvertrag eintreten (betreffend allfällige Kündigungsmöglichkeiten des Käufers wird es davon abhängen, ob die Wohnung dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt ober eine Vollausnahme vom MRG vorliegt).

Haushaltsversicherung

Da die Haushaltsversicherung von Gesetzes wegen auf den Käufer übergeht, sollte der Käufer den Verkäufer nach der Versicherungspolizze fragen. Der Käufer hat die Möglichkeit, den Versicherungsvertrag binnen 1 Monat nach der grundbücherlichen Eintragung zu kündigen (sofern er ihn nicht aufrecht lassen möchte).

Eintritt in den Wohnungseigentumsvertrag

Der Käufer tritt anstelle des Verkäufers in den Wohnungseigentumsvertrag ein. Daher sollte der Käufer bereits vor der Unterfertigung des Kaufanbotes den Wohnungseigentumsvertrag einholen und durchlesen (insbesondere, wie die Aufwendungen aufgeteilt werden, etc.).

2. Was muss ein Kaufvertrag alles enthalten?

Der Kaufvertrag muss jedenfalls die essentialia negotii (das sind zumindest die Vertragsparteien, der Kaufpreis und der Kaufgegenstand) enthalten.

Damit der Kaufvertrag im Grundbuch durchgeführt werden kann, müssen aber auch Formvorschriften eingehalten werden, wie insbesondere, dass die Geburtsdaten der Vertragsparteien angeführt sind, dass die Unterschriften der Vertragsparteien beglaubigt sind und dass eine sogenannte Aufsandungserklärung im Kaufvertrag enthalten ist.

Weiters sollten – um weitere Streitigkeiten zu vermeiden – weitere Punkte enthalten sein und sind in der Praxis auch meistens enthalten (wie zB Übergabe, Gewährleistungsklauseln, etc.).

Zusammengefasst sollte ein grundbuchfähiger Kaufvertrag daher folgende Punkte enthalten:

• die Vertragsparteien (Vor- und Zuname samt Geburtsdatum und Adressen der Vertragsparteien);
• den Kaufgegenstand;
• den Kaufpreis (auch erwähnen, ob der Verkäufer zur Umsatzsteuer optiert),
• den Zeitpunkt, bis wann der Kaufpreis auf das Treuhandkonto zu erlegen ist;
• die Höhe der Grunderwerbsteuer und gerichtlichen Eintragungsgebühr und Zeitpunkt, bis wann diese zu bezahlen sind;
• den Übergabetermin;
• Gewährleistungsklauseln;
• Vorlagepflicht Energieausweis;
• falls Wohnungseigentumsobjekt: Hinweis auf Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten;
• die Erklärung des Käufers betreffend die Staatsbürgerschaft; falls Drittstaatsangehöriger: Hinweis auf Genehmigungspflicht des Kaufvertrages;
• die Kostentragung;
• die Aufsandungserklärung (Erklärung des Verkäufers, mit welcher er der Eintragung des Eigentumsrechtes des Käufers im Grundbuch zustimmt);
• Immobilienertragsteuer (betrifft den Verkäufer);
• Datenschutz;
• Vollmacht; und
• Schlussbestimmungen (wie zB salvatorisch Klausel, Hinweis Übergang Haushaltsversicherung, etc.).

 

Weiter ist im Kaufvertrag üblicherweise auch noch enthalten, dass der Verkäufer – zur Absicherung der Rechtsposition des Käufers – eine Rangordnung zu unterfertigen hat.

Die Treuhandabwicklung ist entweder direkt im Kaufvertrag enthalten oder aber – üblicherweise – in einer gesonderten Treuhandvereinbarung.

3. Wo lauern „Gefahren“?

Hier muss insbesondere unterschieden werden, ob eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus samt Grundstück oder ein unbebautes Grundstück gekauft wird.

Allgemein (unabhängig von der Immobilie)

„Gefahren“ können darin lauern, dass Käufer vergessen, beispielsweise folgende Informationen einzuholen:

• den aktuellen Grundbuchauszug einzuholen und zu überprüfen (dadurch kann zB das Kaufanbot mit einem falschen Verkäufer unterfertigt werden und es können Belastungen übersehen werden);
• den Verkäufer nach außergerichtlichen Belastungen zu fragen;
• zu prüfen, ob die tatsächliche Fläche mit den Angaben des Käufers übereinstimmt;
• den baulichen Zustand der Wohnung und des Gebäudes zu prüfen und dabei einen Sachverständigen hinzuziehen; und
• ob Auflagen bestehen (zB Denkmalschutz).

 

Wohnungseigentumsobjekte (zB Eigentumswohnung)

Hier sollten die Käufer insbesondere nicht vergessen:

• in den Wohnungseigentumsvertrag und das Nutzwertgutachten zu sehen (zB wie die Aufteilung der Aufwendungen erfolgt, ob die Wohnung tatsächlich auch als Wohnung und nicht als Geschäftsraum gewidmet ist, ob zB die Dachterrasse, Kellerabteile, Gartenanteile der Wohnung zugeordnet sind und keine allgemeinen Teile darstellen);
• Einsicht bei der Baubehörde zu nehmen und Kopien der erforderlichen Unterlagen aus dem Bauakt anzufordern (zB Pläne, Baubewilligung, Fertigstellungsanzeige, allfällige offene Aufträge, ob der Zustand dem Baukonsens entspricht, etc.);
• den Verkäufer und/oder die Hausverwaltung nach der Höhe der monatlichen Betriebskosten und Rücklagenbeiträge, nach dem Stand der Rücklage und nach laufenden bzw geplanten bzw erforderlichen Arbeiten an den Allgemeinteilen zu fragen; und
• den Verkäufer und/oder die Hausverwaltung nach den letzten Jahresabrechnungen zu fragen.

 

Einfamilienhaus samt Grundstück

Hier sollten die Käufer insbesondere nicht vergessen:

• eine Widmungsabfrage einzuholen (online und bei der Gemeinde), insbesondere um zu klären, ob das Grundstück tatsächlich als Bauland gewidmet ist;
• Einsicht bei der Baubehörde zu nehmen und Kopien der erforderlichen Unterlagen aus dem Bauakt anzufordern (zB Pläne, Baubewilligung, Fertigstellungsanzeige, allfällige offene Aufträge, ob der Zustand dem Baukonsens entspricht, etc.);
• den Verkäufer nach der Energieversorgung zu fragen und sich die monatlichen Vorschreibungen und die letzten Jahresabrechnungen vorlegen zu lassen;
• klären, ob es sich tatsächlich um den Erwerb des Einfamilienhauses samt Grundstück handelt, oder nur des Einfamilienhauses, weil zB ein Baurecht oder ein Superädifikat vorliegt.

 

Unbebautes Grundstück

Diesbezüglich könnten beispielsweise „Gefahren“ darin lauern:

• dass vergessen wird zu klären, ob die Widmung für die Errichtung des geplanten Einfamilienhauses ausreicht;
• dass vergessen wird zu klären, ob die Bebauungsvorschriften für die Errichtung des geplanten Einfamilienhauses ausreichen;
• dass übersehen wird, dass eine Bebauungspflicht innerhalb eines festgelegten Zeitraumes besteht; und
• dass vergessen wird abzuklären, ob das Grundstück in einem Hochwasserrisikogebiet liegt.

 

4. Welche Serviceleistungen bieten Rechtsanwälte beim Kauf einer Immobilie?

Abhängig in welchem Stadium wir als Vertragsverfasser vom Verkäufer oder Käufer (üblicherweise wählt und beauftragt der Käufer den Vertragsverfasser) beauftragt werden, entweder bereits vor Vorliegen des Kaufanbotes oder erst nach Vorliegen des Kaufanbotes:

• Erstellung Kaufanbot (sofern der Auftrag bereits vor Vorliegen des Kaufanbotes erteilt wird);
• Erstellung und Abwicklung des Kaufvertrages, Treuhandschaft (sohin sämtliche Leistungen bis zur Einverleibung des Eigentumsrechtes für den Käufer, samt Löschung allfälliger Belastungen, die nicht vom Käufer übernommen werden und Eintragung des Pfandrechtes der fremdfinanzierenden Bank, Selbstberechnung und Abfuhr der Grunderwerbsteuer, der gerichtlichen Eintragungsgebühr sowie der Immobilienertragsteuer (die Immobilienertragsteuer betrifft den Verkäufer), Auszahlung des Kaufpreises, etc.);
• Einholung diverser Abfragen im Zusammenhang mit der Errichtung des Kaufvertrages (wie zB Grundbuchauszüge, Einholung von Urkunden aus dem Grundbuch (wie zB Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten), Auszüge aus dem Flächenwidmungsplan, Auszüge aus dem Altlastenatlas- und Verdachtsflächenkataster, etc.);
• Führung der diesbezüglichen Korrespondenz (mit den Vertragsparteien, mit den Banken, etc.) Besprechung des Kaufvertrages;
• Unterfertigungstermin direkt beim Rechtsanwalt (samt Hinzuziehung eines Notars für die Beglaubigung der Unterschriften).

 

Zusammengefasst bieten Rechtsanwälte rechtliche Serviceleistungen im Zusammenhang mit der Erstellung und der Abwicklung des Kaufvertrages samt Treuhandschaft an, die dazu führen, dass das Eigentumsrecht des Käufers im Grundbuch eingetragen wird und sohin der Käufer Eigentümer wird.

Üblicherweise wird für diese gesamten Leistungen eine Pauschale vereinbart und verrechnet.

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