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sms.law Partner und Head unseres Real Estate Departments Markus Dax und sms.law Rechtsanwältin Anna Woschitz geben einen Überblick, was bei Wertsicherungsvereinbarungen zu beachten ist:

Die Richtwerte wurden zuletzt mit Wirksamkeit zum 01. April 2022 geändert. Nunmehr steht demnächst – sollte es nicht zu einer Gesetzesänderung kommen – mit Wirksamkeit zum 01. April 2023, eine weitere Erhöhung der Richtwerte bevor. Anschließend wird es wieder zu Änderungen im 2-Jahres-Rhythmus kommen.

Was haben Vermieter und Mieter im Zusammenhang mit der Wertsicherung zu beachten, damit die Wertsicherung geltend gemacht werden darf bzw. damit sie in der richtigen Höhe geltend gemacht wird?

1. Wertsicherungsvereinbarung
Zwischen dem Vermieter und dem Mieter muss eine Wertsicherungsklausel vereinbart sein, damit der Vermieter den Mietzins anpassen kann, unabhängig davon, ob das jeweilige Mietverhältnis in den Vollanwendungsbereich oder Teilanwendungsbereich fällt bzw. eine Vollausnahme vom MRG vorliegt.

Ist (im Mietvertrag) keine Wertsicherungsvereinbarung vorhanden, muss der Mieter daher keinen aufgrund einer Wertsicherung erhöhten Mietzins bezahlen, auch dann nicht, wenn es zur gesetzlichen Erhöhung der Richtwerte kommt. Der Mietzins ist daher für die Dauer des jeweiligen Mietverhältnisses versteinert.

2. Anwendungsbereiche Mietrechtsgesetz (MRG)
Bei der Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel und bei der Geltendmachung der Wertsicherung ist es wichtig zu unterscheiden, ob das jeweilige Mietverhältnis in den Vollanwendungsbereich oder Teilanwendungsbereich fällt bzw. eine Vollausnahme vom MRG vorliegt. 

Diese Unterscheidung ist wichtig, weil im Teilanwendungsbereich oder im Vollausnahmebereich vom MRG Wertsicherungsvereinbarungen grundsätzlich frei (zu den zivilrechtlichen Grenzen siehe unten Punkt 4.) vereinbart werden dürfen, im Vollanwendungsbereich des MRG hingegen gesetzliche Vorgaben bzw. Beschränkungen berücksichtigt werden müssen. Wenn diese Beschränkungen im Vollanwendungsbereich des MRG nicht entsprechend berücksichtigt werden, ist der Teilbetrag der Wertsicherung, der die gesetzlichen Beschränkungen übersteigt, unwirksam.

§ 1 MRG regelt den Anwendungsbereich des MRG und stellt sich der Anwendungsbereich grob überblicksmäßig* dar wie folgt:

• Vollanwendungsbereich MRG: Mietgegenstände (sofern Wohnungseigentum) in Gebäuden, die aufgrund einer vor dem 08.05.1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden bzw. Mietgegenstände (sofern kein Wohnungseigentum) in Gebäuden, die aufgrund einer vor dem 30.06.1953 erteilten Baubewilligung errichtet wurden;
• Teilanwendung: Mietgegenstände (sofern Wohnungseigentum) in Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 08.05.1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden bzw. Mietgegenstände (sofern kein Wohnungseigentum) in Gebäuden, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel aufgrund einer nach dem 30.06.1953 erteilten Baubewilligung errichtet wurden;
• Vollausnahme: Gebäude mit maximal zwei selbständigen Mietobjekten, wie insbesondere Ein- oder Zweifamilienhäuser.

(* Eine genaue Darstellung des Anwendungsbereiches des MRG würde den Rahmen dieses Artikels sprengen. Zu den Details des Anwendungsbereiches verweisen wir auf § 1 MRG.)

3. Vollanwendungsbereich des MRG
3.1. Mietzins

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist folgende Mietzinsbildung zu unterscheiden: (i) der Richtwertmietzins, (ii) der Kategoriemietzins (betrifft nur Mietverträge, die vor dem 01.03.1994 abgeschlossen wurden) und (iii) der angemessene Mietzins.

Der Kategoriemietzins wird gesetzlich und auf Basis des Verbraucherpreisindex 2000 (VPI 2000) angepasst (erhöht oder vermindert). Eine Anpassung erfolgt jedoch nur bei einer Änderungsrate (Inflation) von über 5%. Im Jahr 2022 wurde der Kategoriemietzins dreimal gesetzlich angepasst, zuletzt im November 2022.

Der Richtwertmietzins ist der Nachfolger des Kategoriemietzinses und gilt für Mietverträge, die nach dem 01.03.1994 abgeschlossen wurden und für die nicht gemäß § 16 Abs 1 MRG der angemessene Mietzins heranzuziehen ist. Die Höhe des Richtwertmietzinses (wie auch der Kategoriemietzins) wird vom Gesetz definiert (berechnet sich anhand der gesetzlich vorgegebenen Richtwerte samt Zu- und Abschlägen). Die Richtwerte werden gesetzlich und auf Basis des VPI 2010 angepasst. Grundsätzlich erfolgt eine Anpassung der Richtwerte jedes 2. Jahr zum 01. April.

Der angemessene Mietzins (§ 16 Abs 1 MRG) gilt beispielsweise für folgende Mietverhältnisse: (i) bei Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten, oder (ii) bei Neuerrichtung des Gebäudes (in dem sich der Mietgegenstand befindet) auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung (der Begriff der Neu-Errichtung ist streng auszulegen) oder bei Neuschaffung (durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau) des Mietgegenstandes auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung. Die Höhe dieses Mietzinses wird nicht vom Gesetz definiert, sondern ist ein angemessener Mietzins nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand zu ermitteln; die Berechnung kann sich aus verschiedenen Methoden ergeben, die Rechtsprechung bevorzugt die Vergleichswertmethode.

3.2. Geltendmachung der Wertsicherung
Damit der Vermieter die Wertsicherung geltend machen kann, muss er Folgendes beachten:

• Die Geltendmachung der Erhöhung muss mittels eines Schreibens erfolgen.
• Das Schreiben muss ein ausdrückliches Begehren auf Bezahlung des erhöhten Hauptmietzinses enthalten. 
• Die Erhöhung bzw. der erhöhte Hauptmietzins müssen ausdrücklich ziffernmäßig bekanntgegeben werden.
• Der Vermieter darf das Schreiben (Erhöhungsbegehren) erst nach Wirksamwerden der Indexveränderung (sohin nach dem 01. April) an den Mieter übermitteln.
• Das Schreiben (Erhöhungsbegehren) muss spätestens 14 Tage vor dem begehrten Zahlungstermin dem Mieter zukommen.

 

Nachdem als Wirksamkeit der Erhöhung der Richtwerte gesetzlich der 1. April vorgesehen ist, ist der Vermieter berechtigt, die Erhöhung frühestens ab Mai zu fordern. 

Erhält der Mieter das Erhöhungsbegehren erst später als 14 Tage vor dem begehrten Zahlungstermin, ist die Erhöhung des begehrten Mietzinses zu diesem Termin nicht wirksam, sondern erst zum nächsten Zahlungstermin.

Übermittelt der Vermieter das Erhöhungsbegehren jedoch bereits vor Wirksamkeit der Erhöhung der Richtwerte (vor dem 01.04.), ist die Erhöhung ebenso nicht wirksam und der Mieter muss den erhöhten Mietzins nicht bezahlen, auch nicht erst zum nächsten Zinstermin.

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist eine rückwirkende Erhöhung des Mietzinses nicht zulässig!

Wichtig ist, dass für die Zulässigkeit der Erhöhung des Mietzinses immer die jeweilige zwischen dem Vermieter und dem Mieter abgeschlossene Wertsicherungsvereinbarung heranzuziehen ist, weil immer nur auf Basis der getroffenen Wertsicherungsvereinbarung der Mietzins angepasst werden darf. Trotzdem müssen dabei aber immer die gesetzlichen Obergrenzen (§ 16 Abs 1 bis Abs 7 MRG) berücksichtigt werden, weil der auf Basis der getroffenen Wertsicherungsvereinbarung erhöhte Mietzins die Obergrenzen (§ 16 Abs 1 bis Abs 7 MRG) nicht überschreiten darf.

Das bedeutet, dass sich der Vermieter nicht einfach auf die gesetzliche Anhebung der Kategoriebeträge oder Richtwerte stützen darf, sondern immer auch seine vertragliche Wertsicherungsvereinbarung berücksichtigen muss. Würde es beispielsweise aufgrund der vertraglichen Wertsicherungsvereinbarung zu einer geringeren Erhöhung als der gesetzlichen Erhöhung kommen, dürfte der Vermieter den Mietzins nur entsprechend der Erhöhung, die sich aus der vertraglichen Wertsicherungsvereinbarung ergibt, erhöhen (wobei dies wohl eher selten vorkommen wird).

Würde sich durch die vertragliche Wertsicherung hingegen ein höherer Hauptmietzins ergeben, als der Mietzins, der nach dem MRG zulässig wäre, so wäre das Erhöhungsbegehren unwirksam, und zwar im Ausmaß des übersteigenden Teiles.

3.3. Rückforderung eines überhöhten Mietzinses
Werden durch die Wertsicherungsvereinbarung die gesetzlichen Obergrenzen überschritten, ist der Mieter berechtigt, den übersteigenden Teil zurückzufordern, und zwar binnen 3 Jahren ab Zugang des Erhöhungsbegehrens. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen endet diese Frist jedoch frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses.

Hat der Vermieter das Erhöhungsbegehren vor Wirksamkeit der Erhöhung der Richtwerte (vor dem 01.04.) versendet und der Mieter den Mietzins bezahlt, kann der Mieter den gesamten erhöhten Betrag binnen 3 Jahren zurückfordern.

4. Teilanwendungs- oder Vollausnahmebereich des MRG
Im Teilanwendungs- oder Vollausnahmebereich gelten die obigen Ausführungen zu den Obergrenzen des Mietzinses und den Beschränkungen der Wertsicherungsvereinbarung und Geltendmachung nicht.

Vielmehr kann der Mietzins frei vereinbart werden (zu beachten sind nur die allgemeinen zivilrechtlichen Grenzen wie insbesondere die Sittenwidrigkeit, Wucher oder Verkürzung über die Hälfte). 

Wichtig für eine Anpassung des Mietzinses ist jedoch auch hier, dass der Vermieter und der Mieter eine Wertsicherungsvereinbarung getroffen haben.

Die Wertsicherung kann grundsätzlich frei vereinbart werden (meistens wird eine Wertsicherung nach dem VPI vereinbart).

Damit eine Wertsicherungsvereinbarung aber keine gröbliche Benachteiligung (§ 879 Abs 3 ABGB) darstellt, ist es wichtig zu vereinbaren, dass es nicht nur zu Erhöhungen, sondern auch zu Verminderungen des Mietzinses kommen kann.

Weiters ist bei der Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel wichtig zu beachten, dass die Verwendung eines lange vor Vertragsbeginn herangezogenen Ausgangsindex (in einem Vertragsformblatt) als ungewöhnlich zu beurteilen und für den Mieter sowohl benachteiligend als auch überraschend ist. Eine solche Wertsicherungsvereinbarung wäre daher grundsätzlich nicht rechtswirksam.

Anders als im Vollanwendungsbereich ist eine rückwirkende Geltendmachung der Erhöhung zulässig (und zwar bis zu drei Jahre rückwirkend).

Sollte der Vermieter dem Mieter einen höheren Mietzins vorschreiben, als nach der jeweiligen Wertsicherungsvereinbarung zulässig wäre, kann der Mieter den Mietzins binnen 3 Jahren (§ 27 Abs 3 MRG analog) zurückfordern.

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