Aktuell

Es liegt eine neue Klauselentscheidung des OGH (OGH 24.01.2024, 9 Ob 4/23p) zu Mietvertragsklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Vertragsformblättern betreffend den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) vor. In diesem umfangreichen Verbandsprozess beschäftigte sich der OGH mit der Prüfung der Rechtswirksamkeit zahlreicher Mietvertragsklauseln, und kam zu dem Ergebnis, dass die meisten der Klauseln nicht rechtswirksam, sondern vor allem gröblich benachteiligend oder intransparent sind. Wir weisen darauf hin, dass bei einem Verbandsprozess die zu prüfenden Klauseln im „kundenfeindlichsten“ Sinn auszulegen sind, was bedeutet, dass Maßstab für die Beurteilung einer Klausel die für den Kunden ungünstigste mögliche Auslegung ist, mag auch eine kundenfreundlichere Auslegung denkbar sein (RIS-Justiz RS0016590).

Im nachstehenden Artikel gehen sms.law Partner und Head of Real Estate Markus Dax und Rechtsanwältin Anna Woschitz auf einige der vom OGH überprüften Klauseln ein und erklären, warum diese Klauseln als rechtswidrig oder rechtswirksam beurteilt wurden. Da sich der OGH in der gegenständlichen Entscheidung mit einer Vielzahl an Mietvertragsklauseln beschäftigte, würde es den Rahmen dieses Artikels sprengen, auf jede Klausel einzugehen.

1.         Unzulässige Klauseln
Der OGH überprüfte bereits in diversen Klauselentscheidungen die Zulässigkeit diverser Mietvertragsklauseln in AGB und Vertragsformblättern und zeigt durch diese aktuelle Entscheidung erneut auf, dass Mietvertragsklauseln ganz genau formuliert werden müssen, um zulässig zu sein. Insbesondere bei Verbrauchergeschäften (sohin wenn der Vermieter Unternehmer und der Mieter Verbraucher ist) muss beachtet werden, dass – sowohl in Verbandsprozessen (RIS-Justiz RS0038205) als auch in Individualprozessen (RIS-Justiz RS0122168) – das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion gilt. Das bedeutet, dass – sofern eine Mietvertragsklausel unwirksam ist – sie nicht mit dem zulässigen Inhalt aufrecht bleibt, sondern die gesamte Klausel zur Gänze (!) entfällt.

Der OGH erachtete in der gegenständlichen Klauselentscheidung insbesondere folgende Klauseln als unzulässig:

1.1          Weitgehende Überwälzung von Erhaltungspflichten
Diese Klausel betrifft die Überwälzung jeglicher Erhaltungs- und Wartungspflichten auf den Mieter (Klausel 1) und lautet die Klausel wie folgt:

„Seitens des Vermieters wird insbesondere keine Gewähr dafür geleistet, dass der Mietgegenstand zu einem bestimmten Zweck verwendet werden kann, sodass es ausschließlich Sache des Mieters ist, allfällige Adaptierungen des Mietgegenstandes, die zum bedungenen Gebrauch allenfalls erforderlich sind, auf eigene Kosten vorzunehmen, und weiters, dass das Risiko ob der Mietgegenstand im Einklang mit allenfalls bestehenden rechtlichen Vorgaben zum bedungenen Gebrauch geeignet ist, gänzlich vom Mieter übernommen wird.“

Außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereiches kann zwar grundsätzlich von der dispositiven Regelung des § 1096 ABGB abgegangen werden und bedeutet dies, dass grundsätzlich vereinbart werden kann, dass der Mieter erhaltungspflichtig ist. Aber Achtung bei der Formulierung: Eine weitreichende Überwälzung, die nicht nur bestimmte, sondern generell die Erhaltungspflichten (einschließlich der Eignung zu Wohnzwecken) auf den Mieter überträgt, ist jedoch nicht zulässig, sondern gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB.

Eine derart weite Übertragung von Erhaltungspflichten, ohne dafür dem Mieter ein entsprechendes Äquivalent zu gewähren, führt zu einer sachlich nicht gerechtfertigten Abweichung vom dispositiven Recht. Hingewiesen wird auch darauf, dass der OGH in der behaupteten Einpreisung der Überwälzung der Erhaltungspflicht in die Mietzinshöhe kein Äquivalent und daher keine sachliche Rechtfertigung sieht.

1.2          Nicht ausreichend definierte Betriebskosten
Entsprechend dem Transparenzgebot gemäß § 6 Abs 3 KSchG, auf welches der OGH in seiner gegenständlichen Entscheidung häufig Bezug nimmt, darf eine Vertragsbestimmung nicht unklar oder unverständlich abgefasst sein, sondern muss den Vertragspartner zuverlässig über seine Rechte und Pflichten bei der Vertragsabwicklung informieren.

Der OGH befasste sich bereits mehrmals mit der Überprüfung von Klauseln der anteiligen Übernahme von Betriebskosten durch den Mieter und sprach dabei wiederholt aus, dass eine demonstrative (sohin nicht abschließende) Aufzählung von Betriebskosten gegen das Transparenzgebot verstößt.

Die gegenständliche zu überprüfende Betriebskostenklausel (Klausel 5) lautet wie folgt:

„1. Der Mietzins besteht aus […]

1.2 einem Anteil an den Kosten des laufenden Hausbetriebes.

a) Unter diese Kosten des laufenden Hausbetriebes fallen […]

die Kosten der Feuer-, Haftpflicht-, Leitungswasserschaden-, Glasbruch-, Sturmschaden- und allfällig sonstiger das Haus und seine Anlagen betreffenden Versicherungen.“

Da die in der gegenständlichen Entscheidung zu beurteilende Betriebskostenklausel (Klausel 5) nicht klar (abschließende) festlegt, was unter Betriebskosten zu verstehen ist, erachtete der OGH in Einklang mit seiner bisherigen Judikaturlinie auch diese Klausel als intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG. Da diese Klausel bereits aufgrund der Intransparenz unwirksam ist, setzte sich der OGH nicht mehr damit auseinander, ob diese Klausel auch aus anderen Gründen, wie beispielweise aufgrund gröblicher Benachteiligung, unzulässig ist.

Aufgrund der erwähnten Intransparenz erachtete der OGH auch zwei weitere Klauseln betreffend die Pflicht des Mieters zur anteiligen Übernahme der Betriebskosten als unzulässig. Diese beiden Klauseln betreffen die Überwälzung von Verwaltungshonorar (Klausel 7 und Klausel 11) und lauten wie folgt:

„Der Mietzins besteht aus […]

1.2 einem Anteil an den Kosten des laufenden Hausbetriebes.

a) Unter diese Kosten des laufenden Hausbetriebes fallen […]

die Hausverwaltungskosten in einer der Bestimmung des § 22 MRG analogen Höhe,“ (Klausel 7)

„Der Mietzins besteht aus […]

1.2 einem Anteil an den Kosten des laufenden Hausbetriebes.

[…]

c) Den Kosten für den laufenden Hausbetrieb wird auch das Verwaltungshonorar in einer dem bestehenden Verwaltungsvertrag entsprechenden Höhe zugerechnet, soweit es das Honorar analog § 22 MRG übersteigt.“ (Klausel 11)

Der OGH erachtete diese beiden Klauseln als intransparent und führte diesbezüglich weiters aus, dass diese Klauseln auch nicht einzeln zulässig wären sowie auch irreführend sind, weil beim Mieter auch der falsche Eindruck entstehen kann, dass er nur jene Kosten zu tragen hat, wie sie § 22 MRG für den Vollanwendungsbereich des MRG vorsieht.

1.3          Weitere unzulässige Klauseln
Weiters erachtete der OGH – neben vielen anderen Klauseln – folgende Klauseln als unzulässig:

• Erfüllung der Wartungspflicht des Mieters als Voraussetzung für die Erhaltungspflicht des Vermieters für Wärmebereitungsgeräte (Klausel 21) – diese Klausel ist nichtig
  iSd § 879 Abs 1 ABGB;
• Verpflichtung des Mieters zu einem „möglichst schonenden Gebrauch“ (Klausel 22) – diese Klausel ist gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB;
• Wartungspflicht des Mieters ohne Konkretisierung der Pflichten (Klausel 23) – diese Klausel ist intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG;
• Pflicht des Mieters zum Abschluss einer Haushaltsversicherung oder Betriebshaftpflichtversicherung (Klausel 38) – diese Klausel ist gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB;
• Anpassung des Mietzinses nach jedem zehnten Jahr, sollte die Veränderung durch die Wertsicherungsvereinbarung nicht hinreichend berücksichtigt werden (Klausel 12) – diese Klausel ist intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG.

 

2.         Zulässige Klauseln
Der OGH kam neben der Vielzahl an für als unzulässig erachteten Klauseln auch zu dem Ergebnis, dass zwei Klauseln rechtswirksam sind. Diesbezüglich ist hervorzuheben, dass sich die Vorinstanzen betreffend die Beurteilung betreffend die Zulässigkeit jedoch uneinig waren und diese Klauseln zum Teil als unzulässig ansahen. Erst der OGH erklärte diese beiden Klauseln für rechtswirksam.

Eine der zulässigen Klausel betraf die Einschränkung auf Vermietung zu Wohnzwecken (Klausel 3). Der OGH führte diesbezüglich – wie bereits in seinen bisherigen Entscheidungen – begründend aus, dass der Vermieter in der Regel ein berechtigtes und nachvollziehbares Interesse daran hat, die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu vermieten, insbesondere weil sich an die Unterscheidung zwischen Vermietung zu Wohnzwecken und Geschäftszwecken unterschiedliche Rechtsfolgen anknüpfen (zB Kündigung).

Bemerkenswert betreffend diese Klausel ist jedoch, dass die Klägerin den zweiten Satz dieser Klausel „Eine Änderung des Verwendungszweckes bedarf der Zustimmung der Vermieterin“ unbekämpft ließ und sich der OGH daher nicht damit zu beschäftigen hatte. Der OGH kam in einer seiner früheren Entscheidungen (16 Ob 183/16x) jedoch zu dem Ergebnis, dass eine solche Klausel unzulässig ist. Es ist daher durchaus möglich, dass der OGH die Klausel betreffend die Einschränkung auf Vermietung zu Wohnzwecken als unzulässig beurteilte hätte, wäre auch die Klausel, dass die Änderung des Verwendungszweckes der Zustimmung des Vermieters bedarf, bekämpft worden wäre.

Die zweite zulässig Klausel betraf die Übertragung der Kosten der Grundsteuer auf den Mieter (Klausel 8). Der OGH kam zu dem Ergebnis, dass diese Klausel zulässig ist, weil sie insbesondere klar und ausschließlich formuliert ist und die Grundsteuer zu den laufenden öffentlichen Abgaben des § 21 Abs 2 MRG gehört sowie die Höhe der Grundsteuer gesetzlich geregelt ist.

3.         Zusammenfassung
In weiten Teilen überrascht die Entscheidung des OGH nicht, weil der OGH nicht von seiner bisherigen Judikaturlinie zur Klauselkontrolle abweicht.

Diese Entscheidung des OGH macht abermals deutlich, dass es wichtig ist, die Mietverträge äußerst genau zu formulieren, weil es bei der Prüfung der Zulässigkeit von Mietvertragsklauseln auf jedes Wort ankommt.

Weiters ist es wichtig, vor der Erstellung eines Mietvertrages immer darauf zu achten, ob das KSchG anwendbar ist (das wäre, wenn der Vermieter ein Unternehmer und der Mieter ein Verbraucher ist) oder nicht. Ist das KSchG anwendbar, muss unter anderem auch das Transparenzgebot beachtet werden und sollten die Klauseln daher – damit die Klauseln auch gegenüber Verbrauchern wirksam sind – so genau und verständlich wie möglich abgefasst werden. Bei der Anwendbarkeit des KSchG sollte auch das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion beachtet werden.

Unabhängig davon, ob das KSchG anwendbar ist oder nicht, muss bei der Formulierung von Klauseln stets beachtet werden, ob die Klausel gröblich benachteiligend ist.

Vor diesem Hintergrund empfehlen wir für die Erstellung eines Mietvertrages eine entsprechend qualifizierte Rechtsberatung einzuholen und die einzelnen Klauseln so präzise wie möglich zu formulieren.

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Für allfällige Fragen steht Ihnen unser Team gerne zur Verfügung! Simply mail to: realestate@sms.law